期待已久的降息周期终于要开始了！2023年就喊着今年降息6次，2024年初由于降息预期湾区的房市结结实实的涨了一把，结果之后被通胀数据啪啪打脸，其中有一个月甚至市场说还要加息！快进到这两个月就业数据又不好看了，美联储终于放话开始降息！这一波可以说是在ICU和KTV之间光速切换，终于尘埃落定的今天，小伙伴们肯定要问了：房价后续如何？房贷还会降多少？现在是时候买房吗？今天用一篇文章从多个角度讲讲未来市场的走向。
房贷利率和联储利率的关系
长期来看联储利率对房贷利率的关系很简单，但短期来说它们不是一个充分正相关的关系。
- 首先，房贷利率最终还是由供需关系决定的，如果市场上对房贷的需求够高，那么lender就可以以更高的利率来放款，不一定完全跟随联储利率
- 其次，房贷利率有一定的前瞻性，也就是说如果市场预计要降息，那么房贷利率可能会提前降低，这也是为什么最近联储利率还没降，房贷利率就提前下降了的原因。
说了这么多那有没有一个时效性更好的指标可以观察当前利率呢？其实10年国债收益率是一个不错的指标：
当然这个也有不准的时候，更直观的图表是这个：
还是可以看出来有些波动的，大体趋势是衰退时期房贷利率会更高，也就是说lender在动荡时期更加保守，不愿意借钱出去。也可以看出来目前正是一个lender不太愿意借钱，或者说借钱的需求过高的时候。
房贷利率和房价的关系
那么房贷利率和房价有没有关系呢？正常直觉的话利率高房价要降，利率低房价要涨。我认为这个也是不一定的，我在这里发现一个非常好的图来直观的看一下：
从这个图我们看得到，紫色的象限利率高房价减出现的情况是最少的；然后橙色的象限利率低房价涨是最多的；红色象限利率低房价也跌基本上集中在08年金融危机；最离谱的是绿色象限利率高房价也涨的情况并不少见！所以总体来说房贷利率和房价并没有太大关系。毕竟买房对大部分人来说是一个很大的事情，可能是找到工作啦，结婚啦，生娃啦，这些事情并不能等利率。尤其是refinance这么方便的情况下，没必要为了低利率错过心仪的房子。
但是从上图我们看得出来2008金融危机的情况下低利率也不能拯救房价，那么在如今失业率抬头，联储不得不降息的情况下，是否预示着新一轮金融危机的到来呢？我是否应该等金融危机再买房？
衰退和危机会来吗
依然看图说话，这个图来看降息确实往往伴随着衰退的到来，或者说失业率的上升让联储不得不降息。所以看起来我们应该有一个衰退是overdue了。那么这次是否会像2008年一样给我们一个抄大底的机会呢？我认为不会。
- 首先2008年的次贷是一个比较特殊的环境下形成的，当年低首付和宽松的贷款审核如今已经不复存在。
- 2020年疫情其实也经历了一波衰退，后来的事情我们都知道了。美联储现在的能力和当年也不一样，包括之前硅谷银行倒闭处理的都很好。
- 就我自己的朋友圈来看，大家都没有过度拉杠杆，大部分人不是过于激进，而是非常非常的保守。如果有足够的存款过冬的话，即使是丢了工作也可以熬个一年半载，不会让银行把房子收走。
总结
如果买自住房的话没必要time the market，我之前有一篇文章(湾区资产配置101：全面掌握房产股票的投资秘诀)详细分析了为什么自住房是最优质的资产。利率和房价并没有直接的相关，衰退在如今的环境下也许会对房价小有影响，但是一般人是没能力买到最底部的，等着等着就又看不懂房价了。最好的策略就是先参与到市场里来，感受市场的温度，把握好自己的预算和预期，一定可以买到心仪的房子！欢迎加我的微信jingpanrealtor免费咨询买房和贷款的信息。