一说到投资房，尤其是湾区的投资房，大家的想法肯定是认为不可能有现金流的。地产投资届有个著名的1% rule，就是说如果一个房子的月租可以达到房价的1%，那么这就是个好的投资。也就是说$1m的房子需要$10,000的租金，这是完全不现实的。其实别说是在硅谷，就是放眼全国的地产市场，这样的条件也几乎不太可能达成了。这篇文章分享一下我自己在湾区持有投资房的经历。
投资房的基本信息
- 2016年入手
- 房价1.2m
- townhouse
- 房间3b2.5b，1288sqft
- 贷款$600k
- 利率3.625%
- mountain view交通房
这个房子是我在自住了几年，然后搬到新家开始出租。我们先是尝试自己出租，大概就是在微信群里面发消息，最后有些散租的租客都来联系过看过，但是价格都谈不拢，于是我们请了一个property management公司来帮忙管理，他们收费是8%的月租以及帮找到租客后先一次性收取1/3的月租。
投资房房东体验
故事继续，找到PM之后呢就让他们去打广告找租客了，他们遇到合适的会来问一下我们同不同意，其实第一个租客我们就比较满意了，是一家印度的四口之家，在LinkedIn上班很近，他们出到了$5,500的月租。去掉佣金到我们手里是$5,060。我记得当时贷款的月供是$3600+，然后HOA+保险大概$200，地税大概一个月$1,100，最后算下来一个月基本上持平。
房屋的维护是要自己花钱的，这家人一共租了13个月，就有一次找到我们需要repair什么记不太清了。整体来讲体验是比较轻松的，也不用管什么。当然这个房子其实还是负的现金流，因为要计算空置率和维护费用，以及每次PM帮找租客都要扣掉1/3的月租等等。
最后报税的时候我记得是稍微麻烦了一点，要记录所有的开销以及计算depreciation。不过总体来讲还是自己可以搞定的。因为我们不想让这个房子从自住房变成投资房，所以这家印度人不租了之后就开始着手卖房了。也就不再出租了。
血泪教训
房子最后顺利卖掉了，这种交通房townhouse基本上不怎么增值的，所以也没有触发自住房$500,000的免税额。但是第二年还是交了一大笔tax！为什么卖自住房也要交税呢？原来这个税是分两块的，房子买卖价差这一块可以豁免，但是出租期间每年的depreciation这一块是不能根据自住房豁免掉，最后会算作long term capital gain来交税，这个叫做depreciation recapture tax。这一块不仅联邦，加州也是要收税的，税率大概在25%，对于这个房子来说，出租一年的depreciation recapture tax是：
$600,000/22.5年*1年*25%税率=$6,750！
这样算下来其实这个投资房是妥妥的负现金流了，这里面$600,000是根据房子总价值是$1.2m，房子和地各占一半来算的，所以townhouse在这方面也不如SFH因为SFH里面地的价值更高，房子折旧就相对低一点。仔细想想这个税是相当坑人，因为这个所谓的折旧在之前我们是没有得到它的好处的，现在却要为了一个没得到过的好处来交税。大家将来投资一定要注意！
结论
其实湾区如果认真找或者放足够的本金的话，是可以做到现金流持平的，还有些其他的方法比如multifamily，后院造ADU，找离宇宙中心远一点的房子等等。投资回报率就见仁见智了。最后卖的时候大概率是不想交税，就会要用到1031 exchange我们可以开另一篇单独讲。关于投资房如果还有问题欢迎免费找我咨询wechat： jingpanrealtor，关注我小红书ID：509511205。